Која су права и обавезе станодавца и станара

 

Изнајмљивање станова је постала уобичајена појава у 21. веку и активност коју практикује све већи број људи из различитих разлога. Најчешће се за поменуту опцију одлучују они који траже привремено решење док не реше стамбено питање и одлуче се за куповину стана. Подстанари су често и млади људи на студијама у већем граду.

Подстанарство се утврђује чињеницом да је закуподавац дао на коришћење непокретност закупцу, а да за то добија одређену договорену накнаду у виду месечне кирије.

Када се ради о издавању станова, битно је истаћи да оно представља одређени вид договора између две стране, ради обостране користи. У том случају постоји шанса да једна страна не испуни свој део договора, па може доћи до нарушавања права подстанара или станодавца.

Најбоље решење је формирање Уговора о закупу стана, који на прави начин дефинише права подстанара и обавезе које има према закуподавцу.

Уговор о закупу стана је данас постала честа пракса када се ради о изнајмљивању станова. Њиме се јасно дефинишу права подстанара у односу на закуподавца. Уговори могу бити у усменој форми, али се ипак препоручује писани облик, како би се превазишли евентуални проблеми, а што је Уговор о закупу стана прецизнији, то је бољи за заштиту права.

 

Издавање стана – које грешке не смете да правите?

Издавање стана или друге некретнине одлична је прилика да допуните свој кућни буџет. Ипак, многи станодавци верују да, након што нађу идеалног подстанара, њихове обавезе и задужења престају. Поједини станодавци чак ни не инсистирају да се склопи Уговор о закупу.

Овакво размишљање може вама, као власнику некретнине, донети више штете него користи. У наставку су ставке које никако не смете превидети када је у питању издавање стана.

Издавање стана без депозита

Депозит представља врсту новчаног осигурања закуподавца у случају да се у стану нешто оштети. Нјиме се, такође, могу покрити и рачуни који ће доћи у месецу након што се станар одселио. Депозит се обично узима у висини једне месечне закупнине. Он представља гаранцију да ћете стан затећи у истом стању у каквом сте га и оставили. Имајте на уму да је то новац подстанара, и да га морате вратити ако сте све затекли у најбољем реду.

Немате евиденцију о броју, вредности и стању ствари у стану

Пре него што се нови закупац усели, било би идеално ако бисте направили попис свих ствари унутар стана. Ако сте у могућности, изнесите оне највредније. Ако је неки апарат неисправан, јасно наведите проблем. Такође, будите категорични у вези са изменама које закупац може да прави током свог боравка (распоред намештаја или неке мање адаптације). Јасно је да ће он користити све што му је на располагању, али у Уговору о закупу морате јасно дефинисати која су му овлашћења док је у вашем простору.

Немате увид у стање рачуна

Ову ставку није потребно додатно образлагати: на крају сваког месеца инсистирајте да вам да покаже плаћене рачуне. Од свих проблема са подстанарима на које се закуподавци жале, најчешћи су управо неплаћени рачуни. Будући да се сва дуговања воде на закуподавца као власника некретнине, јасно је колика је потенцијална опасност уколико нисте ажурни у проверама.

Не обилазите своју некретнину

Овим не желимо да саветујемо да станару „упадате“ ненајављени у било које доба дана или ноћи, али морате бити у току са оним што се дешава у простору којег издајете. Договорите један дан месечно када ћете долазити у обилазак и обавезно имајте један примерак кључа код себе.

Издавање стана без Уговора о закупу?

То је документ који штити и вас као закуподавца, и закупца, а послужиће у случајевима већег спора или уколико се одступи од првобитног договора. Уговор садржи податке обе стране, као и њихова права и обавезе: трајање закупа, висина закупнине, отказни рок. Он штити станодавца од несавесних подстанара, али и подстанаре у остваривању својих права, где Уговор служи као доказ да је пословни однос између власника некретнине и њега постојао.

 

Права и обавезе станара и станодаваца

Усељење – овде је обавеза станодавца да стан преда јер без тога станар нема никаквих обавеза. У овој фази се уплаћује и депозит па је пожељно утврдити у каквом је стању стан примљен јер се у односу на то гледа стање стана при исељењу станара и одређује судбина депозита;

Употреба и плаћање кирије и рачуна - станар има право да у стану живи, али и обавезу да за то плаћа кирију и режије као и ситне поправке изазване употребом (замена сијалица, ручица за отварање ормана и сл.);

Одржавање - како од станара добија кирију, станодавац је дужан да као део противуслуге одржава стан;

Одговорност за недостатке – исто као што продавац одговара да ће патика моћи да се носи неко време јер за то добио новац исто тако и станодавац одговара ако стан не може нормално да се користи за становање.

Подзакуп – по правилу станар има право да стан који закупљује изда неком трећем лицу у подзакуп осим ако није изричито уговорено да не сме.

Престанак и исељење – ако је на одређено време онда истеком рока а ако је на неодређено време након отказног рока. Поред тога закуп може престати и у свим случајевима раскида уговора (станодавац не врши поправке, станар не плаћа кирију итд.).

 

Усељење

Након што станар нађе стан, провери власништво и станодавац одабере станара и узме његове податке, станодавац станару предаје стан од када и крећу обавезе станара.

Усељење обично прати и исплата депозита који служи као капара тј. да покаже да је стан издат као и да покрије евентуалне штете или неизмирене рачуне при исељењу станар па је у интересу обеју страна да се стање стана и констатује нпр. фотографисањем. Ово како би нпр. станар могао да при исељењу одбије да замени ногар од фотеље ако је већ био одломље при усељењу, односно како би станодавац могао да задржи део или цео депозит ако је ногар био у реду при усељењу.

 

Употреба и плаћање кирије и рачуна

Након усељења наступа централни део закупа где станар има право да користи стан и у њему живи, али и обавезу да за то плаћа кирију и режије док станодавац мора да се уздржи од тога да станара омета у овоме и да стан одржава.

Станар нема само право да у стану живи већ и обавезу да стан за то користи, а не и за рецимо обављање делатности теретане. Ако станар не затвори теретану у кратком року из његове опомене и користи стан само за становање, станодавац ипак може да откаже уговор.

Уколико станар закасни са плаћањем кирије, станодавац му може отказати уговор. Али станар може да сачува своје право да живи у стану ако плати сва дуговања у року од 15 дана од дана пријема упозорења станодавца. Поред тога, станар је дужан да плаћа трошкове саме употребе стана (струја, грејање, одржавање зграде, итд.) иначе би станодавац могао да откаже уговор и то без обзира на то да ли је станар платио кирију или не.

 

Одржавање

Станодавац има право да од станара наплаћује кирију али зато има и дужност да стан одржава и да врши текуће одржавање (између осталог: кречење, фарбање, замена облога, замена санитарија). Уколико станодавац ово не чини, станар има право да то уради уместо њега и да му наплати трошкове нпр. кроз смањење кирије. Али, станар није дужан да трпи предуге и опсежне поправке па тада може и раскинути уговор (нпр. у случају поправки већег дела инсталација у стану).

Иако је станодавац дужан да одржава стан и предузима активности текућег одржавања, станар је тај који сноси ситне поправке изазване употребом (рецимо замена сијалица, али не и замена инсталација, замена ручица за отварање ормана, али не и поправка отпалог крила ормана и сл.).

 

Одговорност за мане стана

Као што смо рекли изнад, исто као што продавац одговара да ће компјутер радити неко време јер је за то добио новац, исто тако и станодавац одговара да стан нема мана због којих у њему не може нормално да се живи. Основни услов јесте да се ради о манама које су постојале пре усељења станара или које би се касније појавиле под условом да за њих није одговаран станар. Постоје две врсте мана: а) Материјалне, б) Правне.

 

Материјалне мане

Овде се мисли на мане које станару онемогућују или отежавају нормалан живот у стану као што су нпр. влага, недостатак грејања или машине за веш (ако је издат намештен стан). Да би станодавац одговарао за ове мане станар мора да истакне своје примедбе чим их је установио или био дужан да установи па пропустио јер није довољно брижљиво прегледао стан и ствари у њему. Са друге стране, станодавац који је знао за ове мане па прећутао или ако је рекао да стан и ствари у њему немају мана ће одговарати без обзира на пропусте станара. У ситуацији када станодавац одговара за материјалне мане стана, станар има право да:

Раскине уговор ако су мане толике и такве да се не могу отклонити у неком догледном периоду или уопште – нпр. не може се увести струја у скорије време. Тада станар има право и на накнаду штете (за трошкове селидбе, за више трошкове становања у другом стану и сл.)

Ако се мане ипак могу отклонити (нпр. појава мање влаге у стану) станар може да бира:

а) да остави примерени рок да се мана отклони и захтева накнаду штете или

б) да пристане да живи у таквом стану, али за мању кирију.

Ако би станар изабрао опцију а) па станодавац не отклони ману станар би могао или да о трошку станодавца среди проблем или да раскине уговор.

 

Правне мане

Овде се мисли на ситуације када неко треће лице има неко право на стану (нпр. сувласник који није дао сагласност да се стан изда) па се обрати станару са својим захтевима или пак само запоседне стан. Да би станодавац одговарао за ове мане станар мора да га о овоме обавести осим ако је ово већ познато станодавцу када ће одговарати и без обзира на пропусте станара. У овим ситуацијама, станар има следећа права:

- ако право трећег потпуно искључује право станара – нпр. ванкњижни сувласник (рецимо супружник станодавца) - уговор се раскида по самом закону, а станар има право само на накнаду штете од свог станодавца;

- ако право трећег само ограничава право станара – исти пример али супружник тражи само први спрат двоспратне куће  - станар има право да бира:

а) да остане да живи на другом спрату и захтева смањење кирије и накнаду штете или

б) да раскине уговор и захтева накнаду штете.

 

Подзакуп

По правилу, станар не мора да живи у закупљеном стану и он може тај стан издати у подзакуп трећем лицу али само ако то не иде на штету станодавцу и ако није друкчије уговорено.

Ако је уговорена забрана подзакупа или неопходност претходне дозволе станодавца па се станар оглуши о ове обавезе - станодавац може отказати уговор, с тим да станодавац не може одбити да дозволу без оправданих разлога (нпр. само зато што му „не лежи“ подзакупац).

У сваком случају, станар је дужан да обезбеди да се његов подстанар придржава слова договора који он има са својим станодавцем и одговора солидарно са својим подстанарем за то. Због овога станодавац може да непосредно од подстанара тражи да директно њему исплати кирију и режије уколико је станар остао дужан станодавцу оно што му је треба дати на име кирије и режија за предметни стан. Када уговор између станодавца и станара престане, престаје и подзакуп по сили закона јер се подзакуп ослања на основни уговор о закупу.

 

Престанак и исељење

А) Престанак закупа на неодређено време

Ако је договор да закуп траје неодређено време, станар и станодавац обично уговарају и отказни рок након којег престаје уговор. У овој области Закон о становању и одржавању зграда уводи отказни рок у интересу станара од 90 дана. Али, имајући у виду да се ради о одредби која штити станара потребно је да се исти користи њоме па тако ако нпр. станар изјави отказ са отказним роком од 20 дана онда ће се сматрати да се одрекао овог свог права и примењиваће се рок од 20 дана.

Б) Престанак закупа на одређено време

Ако је закуп уговорен на одређено време (нпр. годину дана), чим истекне тих годину дана престаје и уговор осим уколико по истеку рока станар настави да живи у стану и плаћа кирију а станодавац то одобрава па макар и прећутно (тиме што се не побуни када му кирија легне на рачун). Тада ће се сматрати да је настављен закуп под истим условима само сада на неодређено време.

Ц) Исељење

Поред престанка закупа на наведене начине до обавезе исељења долази и у свим наведеним случајевима раскида уговора због неиспуњења или манљивог испуњења обавеза страна (ако станодавац не одржава ствар, не отклони мане, ако станар не плаћа кирију и/или режије).

Код исељења поново ступају на сцену обавезе сличне усељењу а користе се и фотографије сачињене приликом усељења. Дакле тада треба поново сачинити фотографије стања стана при исељењу.

Први корак треба да буде констатација да ли има икаквих додатних оштећења. Уколико има, потребно је утврдити да ли се иста могу подвести под: а) Истрошености редовном употребом (нпр. флеке од трагова шоље на дрвеном столу, рупе у зиду од слика  итд.) или б) дотрајалости (ако дође до кварова апарата након рока саобразности, шкрипање паркета итд.). Ово је важно јер за ова оштећења не одговара станар будући да би се појавила да је и станодавац живео у стану.

Ако мимо ових постоје друга оштећења (нпр. одломљена ногара фотеље) онда за њих одговара станар и станодавац може да задржи депозита или његов део.

Ако пак нема никаквих оштећења или нема додатних оштећења, станодавац нема право да задржи депозит и дужан је вратити га станару. Уместо тога, станодавац може урачунати депозит у последњу кирију и/или последње рачуне за режије будући да је депозит по правилу уједно и капара која се урачунава у исплате станара.  До овога може доћи и на захтев станара у одговору на захтев станодавца за исплатом последње кирије.

Адвокат Зоран Ј. Минић

lawofficeminic@gmail.com