Право прече куповине, остваривање и заштита тог права

 

Право прече куповине представља начин стицања права својине не непокретности и  даје титулару право првенства у стицању својине на одређеној ствари у односу на друге потенцијалне купце када власник ствари одлучи да је прода, под условим да тутулар права прече куповине испуни услове које диктира власник ствари.

У нашем правном систему постоји већи број закона којима се регулише институт права прече куповине, а самим тим и пружа заштита онима који ово право имају.

Као основни јавља се Закон о промету непокретности. Поред поменутог ту су и Закон и ауторским и сродним правима, Закон о културним добрима, Закон о шумама, Закон о привредним друштвима, Закон о облигационим односима, Закон о извршењу и обезбеђењу.

Према одредбама Закона о основама својинскоправних односа ("Сл. лист СФРЈ", бр. 6/80 и 36/90, "Сл. лист СРЈ", бр. 29/96), као и Закона о промету непокретности ("Сл. Гласник РС", Бр. 42/98 И 111/2009), сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део, дужан је да га претходно понуди осталим сувласницима, док у случају кад има више сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већим сувласничким делом, а када има више сувласника који би имали право прече куповине и по овом основу, сувласник непокретности има право да сам одлучи коме ће од њих продати свој део непокретности.

 

Како закон штити оне који имају право прече куповине земљишта

Потребно је, у овом случају, да продавац непокретности обавести прво носиоце права прече куповине о понуди за закључење о продаји земљишта. Наиме, власник који намерава да прода пољопривредно земљиште, дужан је да га претходно понуди власнику суседног пољопривредног земљишта, док у случају да има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште граничи са пољопривредним земљиштем продавца, првенство у остваривању права прече куповине има власник суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца, а ако има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца, а граничне линије су једнаке, предност између њих има власник суседног земљишта чија је површина највећа.

Они који имају право прече куповине су у ствари сувласници, односно власници суседних пољопривредних парцела. Та понуда достављена лицима који су носиоци права прече куповине, мора бити у писаној форми, а на такву мора се одговорити у року од 15 дана, такође у писаној форми.

Онај коме је повређено право прече куповине (ималац права прече куповине) има могућност да у року од месец дана, од дана сазнања да је његово право повређено, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји непокретност, и покрене судски поступак за поништај таквог купопродајног уговора, захтевајући да се непокретност њему прода и преда под истим условима. Уз подношење тужбе ималац права прече куповине је дужан да истовремено положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе која се може утврдити помоћу сталног судског вештака или органа пореске управе.

У Србији је чест случај, да једна парцела има више власника. Без обзира на ту чињеницу, продавац суседног земљишта, мора упутити писмо понуде свим сувласницима или наследницима, уколико их има више, и то без обзира да ли су уписани или не.

Дакле, у остваривању права прече куповине власник суседног земљишта је по редоследу иза сувласника земљишта који је предмет продаје. Сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део, препорученим писмом доставља понуду истовремено свим носиоцима права прече куповине, која мора да садржи податке о непокретности, цени и осталим условима продаје, на коју је ималац права прече куповине дужан да се у року од 15 дана од дана пријема понуде, такође препорученим писмом, изјасни. Ако се пак ималац права прече куповине, коме је учињена понуда, у року од 15 дана од дана пријема понуде, не изјасни на описани начин, продавац може продати непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима, а ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник ту непокретност не прода ни трећем лицу у року од једне године од дана неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје поново поступи на претходно описан начин достављањем понуде носиоцима права прече куповине.

 

Дужност имаоца права прече куповине

Ималац права прече куповине је дужан да се у року од 15 дана од дана пријема понуде изјасни писаним  путем о томе да ли прихвата понуду.  Наравно, ћутање понуђеног се третира као одбијање понуде и губљење права прече куповине. Тек по протеку овог рока продавац је Слободан да прода непокретност коме год жели. Наравно, не сме продавац продати своју непокретност под повољнијим условима јер би на тај начин читав институте био обесмишљен. Ако продаја не успе или продавац одустане од продаје непокретности, онда у року од једне године од дана неприхватања понуде учињене имаоцу права прече куповине, продавац би приликом новог покушаја да прода непокретност, морао опет да понуди непокретност како је горе описано . Продаја непокретности која није претходно понуђена имаоцима права прече куповине или продаја под повољнијим условима од оних из понуде, овлашћује  имаоце права прече куповине да тужбом захтева да се уговор о продаји непокретности поништи, али и да се та непокретност прода и преда тужиоцу под неизмењеним условима. Дакле, није довољно само тражити да се уговор поништи, мора се имати стварна намера да се непокретност купи, иначе би то био начин да ималац права прече куповине беспотребно узурпира трећа савесна лица која су купила такву непокретност.

У случају да је продавац продао непокретност, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом у року од 30 дана, рачунајући од дана када је ималац права прече куповине сазнао за продају те непокретности, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји непокретности, да захтева поништај уговора о продаји непокретности и да се непокретност њему прода под истим условима, те да истовремено са подношењем тужбе, положи код надлежног суда износ у висини тржишне вредности непокретности. Форма закључења уговора о промету непокретности је обавезна, те ако није испоштована, сматраће се да је дошло до повреде права прече куповине, па лице које има то право може тужбом код суда у року од једне године од дана сазнања за пренос државине, а најкасније у року од две године од дана предаје непокретности купцу у државину, да захтева остваривање тог права, истовремено полажући износ у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе.

Тужба се подноси надлежном суду у року од 30 дана од дана сазнања за продају непокретности, а најкасније у року од две године од дана закључења уговора о продаји. У једном случају из судске праксе, Врховни касациони суд је истакао да рок од 30 дана од дана сазнања за продају, не може почети да тече пре закључења уговора о купопродаји непокретности којим је повређено право прече куповине. Непоштовање законом прописане форме за закључење уговора о продаји непокретности, у случају када је непокретност предате у државину купцу, повлачи претпоставку да је на тако дошло до повреде права прече куповине, па лице које има то право може тужбом да захтева остваривање свог права. Рок за подношење тужбе је једна година од дана сазнања за пренос државине, а најкасније у року од две године од дана предаје непокретности купцу у државину.

Закон о облигационим односима("Сл. лист СФРЈ", бр. 29/78, 39/85) у својим одредбама предвиђа и посебан вид купопродаје - продају са правом прече куповине у којој се обавезује купац да извести продавца о намераваној продаји ствари одређеном лицу, као и о условима те продаје, и да му понуди да он ствар купи за исту цену, при чему је продавац дужан обавестити купца на поуздан начин о својој одлуци да се користи правом прече куповине у року од месец дана, рачунајући од дана кад га је купац обавестио о намераваној продаји трећем лицу. Истовремено са изјавом да он купује ствар, продавац је дужан исплатити цену договорену са трећим лицем, или је положити код суда. Продавац се не може позивати на на право прече куповине у случају принудне јавне продаје, али продавац чије је право прече куповине било уписано у јавној књизи може захтевати поништење јавне продаје, ако није био посебно позван да јој присуствује.

Право прече куповине покретних ствари не може се ни отуђити ни наследити, уколико законом није друкчије одређено.

Право прече куповине престаје после пет година од закључења уговора, ако није уговорено да ће оно престати раније, чак и ако је уворен дужи рок, он се своди на рок од пет година.

Уколико је купац продао ствар и пренео својину на трећег не обавештавајући продавца, и ако је трећем било познато или му није могло остати непознато да продавац има право прече куповине, продавац може, у року од шест месеци рачунајући од дана кад је сазнао за овај пренос, захтевати да се пренос поништи и да се ствар њему уступи под истим условима. Ако је купац нетачно обавестио продавца о условима продаје трећем, и ако је трећем то било познато или му није могло остати непознато, овај рок од шест месеци почиње тећи од дана кад је продавац сазнао за тачне услове уговора. У сваком слиучају право прече куповине престаје по протеку пет година од преноса својине ствари на трећег.

За одређена лица право прече куповине може бити установљено законом, чије трајање није ограничено и на које се сходно примењују правила о продаји са правом прече куповине. Лица која по самом закону имају право прече куповине морају бити обавештена писмено о намераваној продаји и о њеним условима, иначе имају право захтевати поништење продаје.

 

Адвокат Зоран Ј. Минић

lawofficeminic@gmail.com