Сусвојина, појам, одлике, настанак, судска заштита, престанак и разликовање сусвојине од заједничке својине

 

Право сусвојине

Право сусвојине је право два или више лица (могу бити и физичка и правна) на физички неподељеној ствари одређено у идеалном делу (нпр. половина, четвртина, осмина ) тај део није реално одређен (сувласник стана примера ради има своје право својине уписано у катастру у одређеном разломку али који је то тачно реални део да ли то нпр. кухиња или соба није одређено. Сви сувласници заједно имају онолико права колико би имало једно лице да је искључиви власник.

Идеални делови на непокретностима(парцеле, станови, куће, пословни објекти) су код књижне својине уписани у катастру непокретности. Када нека лица имају идеални део неке ствари они могу направити физичку деобу и одредити шта њихов идеални део представља у стварности и реално га определити. Овакав правни посао се ради уговором о физичкој деоби који се оверава за непокретности код нотара.

Сусвојина дакле постоји када два или више лица имају право својине на истој ствари, сваки сходно свом уделу.

Делови сувласника су одређени разломком: ¼ ½ ¾. ( Марко и Предраг власници су са по ½, стана бр 24. који се налази у улици Булевар револуције бр. 223).

Ако није другачије одређено узима се да су делови једнаки.

Код сусвојине постоји јединствено право својине чије је вршење подељено између више сувласника.

 
Настанак сусвојине

Сусвојина може настати:

1.            уговором о купопродаји

2.            уговором о поклону

3.            уговором о размени

4.            уговором о деоби заједничке имовине

5.            тестаментом

6.            судском одлуком

 

Располагање сусвојином

Сувласник може располагати својим уделом  без сагласности осталих сувласника, али сувласници имају право прече куповине (сувласник који намерава да прода свој део мора га прво понудити осталим сувласницима, уколико они одбију да купе, сувласник не може продати свој део трећем лицу под повољнијим условима него што је понудио осталим сувласницима).

Сувласник не може установити стварне службености у корист неке друге непокретности јер се оне нужно односе на целу непокретност па би такво располагање задирало у права осталих сувласника. (успостављање права пролаза, право употребе бунара).

Сувласник има право да ствар држи и да се њоме користи заједно са осталим сувласницима, сразмерно свом уделу, не дирајући права осталих сувласника.

 

Коришћење сусвојине

Начин коришћења ствари зависи од врсте ствари и споразума сувласника.

 

Судска заштита

Сваки сувласник има право на судску заштиту уколико му право повреди треће лице без обзира да ли остали сувласници желе да подигну тужбу, такође сувласник може тужбу у случају повреде свог права подигнути и против другог сувласника.Ове тужбе могу имати различиту природу. Некада сувласници траже од суда да има омогући судржавину односно право да употребљавају ствар заједно са другим сувласником ако их други сувласник искључи у томе, пошто сви сувласници имају право да употребљавају ствар намерно је употребљен израз судржавина а не државина јер се овом тужбом другом сувласнику не може искључити право на коришћење ствари већ се само себи обезбедити право на сукоришћење (судржавина). Ако трећа лица ометају сувласника у употреби ствари они могу подићи државинску тужбу где се тражи искључење трећег лица из употребе ствари. Постоје и стварноправне тужбе којима се омогућује судска заштита протв трећих лица која тврде да имају неко својинско право на ствари.

Сваки од власника има право на судску заштиту у односу на трећа лица, чак и у случају да остали сувласници не желе да покрену судски поступак. Такође, сувласници имају право на судску заштиту и у међусобним односима.( види државинске тужбе)

 

Приходи од ствари

Приходи од ствари припадају сувласницима сразмерно њиховим уделима.

 

Управљање

Сувласник заједно са осталим сувласницима има право да управља ствари.

Овде је важно разликовати редовно и ванредно управљање.

 

Редовно управљање

За послове редовног управљања( редовне поправке) потребна је сагласност већине, већина се не рачуна према броју лица већ према величини удела.

Узмимо претходни пример где је Марко сувласник са ¼ а, Предраг са ¾, у овом случају Предрагу неће бити потребна Маркова сагласност за послове редовног управљања, Предраг је овлашћен да такве одлуке доноси самостално.

 

Ванредно управљање

За послове ванредног управљања ( располагање, промена намене ствари) захтева се једногласност. Тако да у овом случају Марко и Предраг доносе одлуке споазумно, када би Предраг желео да стан претворе у пословни простор са том одлуком би морао да се сложи и Марко.

Закључење уговора о закупу сматра се ванредним управљањем и за његово закључење потребна је сагласност свих сувласника.

Сувласник је дужан да учествује у сношењу трошкова употребе, управљања, одржавања сразмерно величини свог удела.

 

Деоба / развргнуће сусвојине

Сувласник има право да у свако време тражи деобу ствари осим у време када би та деоба штетила другом сувласнику. Право на деобу не застарева. Деоба се врши споразумно кад се може одредити реална физичка деоба ( нпр. да се подели ствар) или цивилна (нпр. ствар се прода и свако добије део цене).

Када се не може постићи сагласност, о деоби одлучује суд у ванпарничном поступку надлежан према месту где се ствар налази. Суд ће одлучити да се деоба изврши продајом ствари ако је физичка деоба немогућа или могућа уз знатно смањење вредности ствари.

Сувласнику коме је деобом припала ствар или део ствари остали сувласници јемче за правне и физичке недостатке ствари у границама вредности својих сувласничких удела. Право на заштиту због физичких или правних недостатака добијеног дела поделом ствари гаси се по истеку три године од деобе ствари.

Да сумирамо:

Сувласничка заједница може престати деобом.

Сваки од сувласника може тражити деобу сем у невреме.

Споразум којим би се један од сувласника одрекао права на деобу неважећи је.

Ако нема споразума о начину деобе покреће се судски поступак којим се од суда тражи да подели ствар сувласницима.

Кад год је то могуће, а то значи да је ствар могуће поделити суд ће наредити да се ствар физички подели. У противном деоба ће се извршити јавном продајом ствари.

Ако су сувласници сагласни о начину поделе ствари они о томе могу закључити уговор и на тај начин поделити ствар.

 

Права сувласника

Сувласник има право да држи и користи ствар заједно са осталим сувласницима сразмерно свом делу не повређујући права осталих сувласника (нпр. добије део закупнине ако је ствар дата у закуп, користи ствар пола времена ако има половину удела). У одређеним ређим ситуацијама када се коришћењем не исцрпљују својства ствари и не угрожавају права осталих сувласника, сувласник може неограничено користити ствар независно од величине свог дела (нпр. право да пролази путем који се налази на заједничкој земљи ако не оштећује земљу).

Сувласник има право располагања на свом сувласничком делу без сагласности осталих сувласника (нпр. прода свој део или стави под хипотеку). У случају да је ствар која је предмет сусвојине непокретност или пољопривредно земљиште остали сувласници ће имати право прече куповине. Сувласник не може да предузима материјалне радње према целој ствари без сагласности осталих сувласника (нпр. врши измене на целој ствари) нити да располаже целом ствари (нпр. прода целу ствар).

Сувласници имају право да заједнички управљају стварју. Управљање може бити редовно и ванредно. Послови редовног управљања су послови редовног одржавања ствари да би се могла уобичајено користити (нпр. сервис ствари) и за њих је потребна сагласност сувласника чији делови чине више од једне половине. Ако се не може постићи сагласност, о управљању ће одлучити суд у ванпарничном поступку надлежан према месту где се ствар налази.

За предузимање послова који прелазе оквир редовног управљања (отуђење целе ствари, промена намене ствари, издавање целе ствари у закуп, заснивање хипотеке на целој ствари, заснивање стварних службености, веће поправке) потребна је сагласност свих сувласника. Сувласници могу поверити управљање неком од њих или неколицини њих или трећем лицу. Трошкове, коришћења управљања или одржавања сувласници сносе сразмерно величини свог дела. Сувласници имају право на приходе од ствари сразмерно свом делу.

 

Сусвојина и заједничка својина

Сусвојина и заједничка својина се у многоме разликују а оно што им је заједничко јесте право својине два или више лица на једној ствари (у нашем случају – некретнини) која није физички подељена.

Како се постаје сувласник а како заједничар? Шта то значи за управљање и располагање некретнином, да ли је потребна сагласност за продају, ко и када има право прече куповине…?

О сусвојини на некретнини говоримо кад постоји право својине два или више лица на истој непокретности која није физички подељена. Подељено је право својине, а свако од сувласника има одређен, тзв. идеални део, приказан разломком или процентом.

Рецимо, наследили сте стан са још двоје рођака, а у листу непокретности, свако од вас је уписан као власник 1/3 те некретнине. Шта делите са фамилијом? Квадрате? Не! Делите право својине на стану који није физички подељен. Свако од вас има део тог права, изражен разломком и зато сте ви – СУВЛАСНИЦИ.

Може настати на основу закона или правног посла: уговором о купопродаји,  поклону,размени, деоби заједничке имовине, тестаментом или судском одлуком.

Уколико сувласнички делови нису одређени, претпоставља се да су једнаки.

Каратеристика заједничке својине је у томе што удели два или више лица која имају својину на истој, неподељеној непокретности, нису одређени. То значи да заједничари немају ни реално ни идеално изражен свој удео у заједничкој имовини.

Најупечатљивији пример заједничке имовине је она која се стиче радом (директним илипосредним) у току трајања заједнице живота у браку, а брачни другови имају статус ЗАЈЕДНИЧАРА. Нјихови удели у заједничкој имовини нису унапред одређени, али су одредиви, тако да у случају потребе заједничка имовина стечена у браку може бити подељена.

Заједничка својина може настати искључиво под условима који су одређени законом, па тако имамо четири облика заједничке својине:

 

Заједничка имовина брачних и ванбрачних другова

Стиче се заједничким или појединачним радом брачних или ванбрачних другова, као и приходима од заједничке имовине. Управљање и располагање овом имовином се врши заједнички и споразумно, а брачни и ванбрачни другови могу уговорити да располагање и управљање заједничком имовином  буде поверено једном од њих. Деобу заједничке имовине, могу тражити како брачни и ванбрачни другови, тако и њихови повериоци. Деоба се може извршити споразумно, а уколико је то немогуће, деобу ће извршити суд.

 

Заједничка својина чланова породичне заједнице

Ово је својина која је стечена радом у току трајања породичне заједнице и припада свим члановима који су учествовали у њеном стицању, а они заједнички и споразумно управљајуовако стеченом имовином. Деоба се може извршити споразумно или преко суда, уколико до договора међу члановима породичне заједнице не дође.

 

Својина санаследника пре деобе

До деобе наследства наследници могу управљати и располагати имовином али искључиво заједнички. Уколико нема извршиоца тестамента, а наследници се не сложе око управљања имовином, суд ће поставити управитеља који ће за све њих управљати имовином, или ће сваком одредити наследни део којим ће управљати. Уз одобрење суда, управитељ може пре деобе располагати имовином, уколико је то потребно због исплате трошкова или отклањања штете. Пре деобе имовине, сваки санаследник може пренети свој наследни део искључиво на другог санаследника.

 

Заједничка недељива својина на заједничким деловима зграде и уређајима у згради

Ово је облик заједничке својине, који станари извесног броја зграда, још увек не препознају на прави начин. То се види по запуштеним улазима, оштећеним сандучићима за пошту, поквареним лифтовима, недостајућим сијалицама, интерфонима, противпожарним апаратима… А све је то имовина власника станова, који не схватају да њихово право својине не почиње на вратима стана, већ на улазним вратима њихове зграде чије заједничке делове чине: ходници, степенице, лифтови, таван, кров, фасада, подруми. Власници посебних делова зграде (станови, локали, гаражна места, гараже), учествују у одржавањузаједничких делова зграде, сразмерно величини свог посебног дела. За разлику од осталих облика заједничке својине, право својине на заједничким деловима зграде је недељиво.

РАЗЛИКЕ КОД УПРАВЉАЊА СУСВОЈИНОМ И ЗАЈЕДНИЧКОМ СВОЈИНОМ

УПРАВЉАЊЕ СВОЈИНОМ  –  СУВЛАСНИЦИ

Сувласник користи некретнину и њоме управља сразмерно свом идеалном делу, поштујући права осталих сувласника. Сувласници могу да управљају некретнином заједнички или тако што ће то поверити некима од њих или трећем лицу.

Кад је у питању РЕДОВНО управљање некретнином довољна је сагласност већинесувласника.

За ВАНРЕДНО управљање некретнином (отуђење целе некретнине, заснивање хипотеке на целој некретнини, издавање целе некретнине у закуп) неопходна је сагласност свихсувласника.

Уколико сувласник има намеру да ПРОДА свој сувласнички удео, он има законску обавезу да га понуди лицима која остварују право прече куповине.

На законско ПРАВО ПРЕЧЕ КУПОВИНЕ  наилазимо у два случаја:

Када је продавац некретнине један од сувласника на њој, тј.има заједнички удео у непокретности,  и

Када се непокретност која је у власништву продавца граничи са непокретношћу лица које има право прече куповине.

У оба случаја, продавац има законску обавезу да некретнину прво понуди лицима која остварују право прече куповине, а у понуди мора да наведе све податке о некретнини, услове продаје и цену. Ова лица имају законску обавезу да на понуду одговоре у року од 15 дана од дана пријема понуде. Ако на понуду не одговоре у овом року, сматра се да нису заинтересовани, па продавац може некретнину продати трећем лицу, али – не под повољнијим условима у односу на оне који су понуђени лицима која остварују право прече куповине.

У случају да има више сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већим сувласничким уделом, а ако су они једнаки, продавац може сам да одлучикоме ће продати свој сувласнички удео.

Када власник продаје пољопривредно земљиште, дужан је да га прво понуди власникусуседног пољопривредног земљишта чије се земљиште граничи са земљиштем продавца. Ако има више таквих власника, предност има власник чије се земљиште претежно граничи са земљиштем продавца,  а уколико су све граничне линије једнаке дужине, предност ће имати власник суседног земљишта чија је површина највећа.

Упућивање понуде за пречу куповину и одговор, морају бити учињени препорученом поштом.

НАПОМЕНА:

Обавезно сачувајте потврде из поште да сте испунили обавезе према имаоцима права прече куповине, јер ће то бити неопходно за оверу (солемнизацију) уговора о купопродаји код јавног бележника.

Ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник не прода своју некретнину трећем лицу у року од годину дана од неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје некретнине понови поступак понуде имаоцу права прече куповине.

 

УПРАВЉАЊЕ СВОЈИНОМ  –  ЗАЈЕДНИЧАРИ

Карактеристика заједничке својине је у томе што заједничари искључиво ЗАЈЕДНО могу да располажу ЦЕЛОМ ствари (у нашем случају – некретнином).

У промету некретнина најчешће наилазимо на брачне другове као заједничаре. Они могу уговорити да ће управљање и располагање имовином у целости или делимично обављати само један од њих, а уколико се овај уговор односи и на располагање непокретностима,он мора бити сачињен у форми јавнобележничког записа и оверен код нотара.

Заједничко располагање некретнином се најбоље огледа у обавези давањатзв.супружничке сагласности у случају продаје која се обезбеђује се већ на овери предуговора о купопродаји.

Приликом куповине некретнине, купац има обавезу да нотару приложи Извод из матичне књиге венчаних као и да се изјасни да ли ће непокретност бити његова посебна имовина или заједничка имовина брачних другова. Ако изјави да је реч о заједничкој имовини брачни другови ће у катастру, бити уписани као заједничари.

 
На који начин се може раскинути сувласничка заједница?

Сувласници могу захтевати да се изврши деоба и тиме изазвати престанак сусвојине.

То могу учинити било када, сем у невреме, када би та деоба причинила штету осталим сувласницима.

Поред споразумне, где се сувласници могу споразумети о начину деобе, постоји и судска деоба, када то не успеју, где одлуку о начину деобе доноси суд.

 

Додатак

ШТА СЕ ДЕШАВА КАДА СУВЛАСНИЦИ НЕКРЕТНИНЕ НЕ МОГУ ДА СЕ ДОГОВОРЕ ОКО ЊЕНЕ ПРОДАЈЕ?

Један од најзаступљенијих начина стицања својине или власништва над некретнинама у нашој земљи јесте наслеђивање. Наслеђивањем наследник добија онај обим права које је имало лице од којег је некретнина наслеђена, те у потпуности има право да користи, управља и прода свој сувласнички део некретнине, а сувласници не могу један другом ускраћивати располагање некретнином сразмерно уделу.

У пракси, међу наследницима најчешће се јавља већи број лица, која могу имати различите планове и жеље везане за коришћење поменуте некретнине. Без обзира да ли сте некретнину наследили или над њом стекли својину по неком другом правном основу, уколико постоји више сувласника, намећу се одређена питања. Шта се дешава у случају да ви желите да продате свој део некретнине, али остали сувласници то не желе да ураде? Да ли ви и тада можете остварити своје право да по сопственој жељи управљате својим делом некретнине?

Одговор је – да. Али уз поштовање одређених законских одредби које су прецизиране Законом о основама својинскоправних односа, као и Законом о промету непокретности. Наиме, према поменутим законима, сувласник некретнине који намерава да прода свој сувласнички део, дужан је да га претходно понуди осталим сувласницима, односно да обезбеди остваривање права прече куповине. У случају када има висе сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већим сувласничким делом. Уколико и по овом критеријуму постоји више сувласника, сувласник некретнине има право да сам одлучи коме ће од њих продати свој део.

КАКО ТО ИЗГЛЕДА У ПРАКСИ?

Сувласник некретнине који намерава да прода свој сувласнички део, свим носиоцима права прече куповине истовремено доставља понуду у писаном облику – препорученим писмом. Ова понуда мора да садржи податке о непокретности, о цени и свим осталим условима продаје. Према Закону о промету непокретности, ималац права прече куповине дужан је да се у року од 15 дана од пријема понуде изјасни о понуди писменим путем, односно препорученим писмом.

Ако се ималац права прече куповине не изјасни на описан начин да прихвата понуду под конкретним условима, и то у року од 15 дана од дана пријема понуде, продавац може продати непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима.

Према поменутом закону, ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник ту непокретност не прода ни трећем лицу у року од једне године од дана неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје поново поступи на претходно описан начин.

Ако је продавац продао некретнину, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом да захтева да се уговор о продаји непокретности огласи без дејства према њему и да се непокретност њему прода и преда под истим условима.

ШТА РАДИТИ АКО НЕ ПОСТОЈИ МОГУЋНОСТ ФИЗИЧКЕ ДЕОБЕ НЕКРЕТНИНЕ ЧИЈИ СТЕ СУВЛАСНИК?

У пракси се често дешава да се сувласници одређене некретнине не могу сложити око продаје њеног дела, а уз то не постоји могућност физичке деобе некретнине, па сувласник једног дела не може да прода само свој део, већ се мора продати цела некретнина. У том случају, уколико је учињено све сто предвиђа остваривање права прече куповине, а други сувласник одбија да откупи ваш део, можете упутити предлог суду да се стан прода и да се изврши цивилна деоба која подразумева да суд изврши продају некретнине на начин дефинисан у Закону о извршењу и обезбеђењу (одредбе о судском начину продаје непокретне ствари лицитацијом или непосредном погодбом), па се међу сувласницима подели новац остварен том продајом, а сразмерно уделима које имају сувласници. Ово се генерално не препоручује са аспекта сувласника, јер се оваквом продајом углавном не може остварити цена која одговара максималној тржишној вредности, а некретнина се може продати по знатно нижој вредности од тржишне, па ће све стране бити на губитку.

Адвокат Зоран Ј. Минић

lawofficeminic@gmail.com